7 conseils éclairés pour acheter à Paris 🛋
Un guide engagé issu de nos mésaventures lors des visites d’appartements pour des clients…
Parce que vous mettez votre coeur, votre temps, votre espace mental dans votre logement, il doit vous permettre d’en apprécier ses recoins et ses particularités. En clair, votre logement doit vous mériter.
J’ai créé Ouvrage, une agence d’intérieur qui adapte les principes web de l’UX (user experience) à la vraie vie.
Un jour, en voyant un plan, je me suis dit “mon meilleur conseil c’est de ne pas acheter cet appart !”. Le verdict était dur parce que j’avais toujours cru qu’on pouvait transformer un espace pour qu’il soit finalement agréable pour les habitants. Peut-être en croyant que comme dans le web, tout site peut devenir ergonomique, alors tout espace peut devenir fonctionnel et agréable.
Non. Il y a des logements qu’il ne faut pas acheter. Point barre.
Ce guide d’achat n’est pas conventionnel, il n’est pas sympa, il n’est pas optimisé pour le SEO. Il est engagé et militant. Peut-être qu’après ce guide, vous aurez envie de déménager, envie d’annuler une offre que vous avez fait pour un appart, envie de nous appeler.
En tout cas, vous vous sentirez en pleine possession de vos moyens pour bien acheter car vous connaîtrez les dessous des plans.
1. À Paris, l’emplacement n’est plus vraiment un critère…
Mieux vaut une surface bien agencée dans un quartier moins coté que l’inverse.
En immobilier, il est coutume de commencer par l’emplacement. Seulement, à Paris, l’emplacement ne compte plus autant.
Vous avez déjà une énorme chance de pouvoir acheter un appartement dont chaque mètre carré vaut entre 7000 et 13 000€… au bas mot. Ces chiffres d’ailleurs ne font qu’augmenter : un x16 en 40 ans d’après MeilleursAgents.com.
Bien sûr, il y a toujours le clivage Paris Ouest/Paris Est, deux faces de la médaille. Choisissez votre camps, et lancez-vous parce qu’il vaut mieux être bien installé avec un petit compromis de quartier.
Concentrez-vous sur la disposition de l’appartement pour utiliser tous les mètres carrés disponibles plutôt que la localisation du bien. Tous les mètres carrés de Paris valent et vaudront de l’or, faites en sorte de les occuper tous.
2. Vendu en quelques heures…
La réactivité prime à Paris, même les annonces sans photos partent en quelques heures. Seuls restent en ligne les appartements avec des vices, des rez-de-chaussé sombres, des souplex ou des espaces mal agencés. C’est d’ailleurs pour ces derniers que nous écrivons ce guide. Vous devez repérer les vices, détecter les anomalies des annonces et les plans foireux. La démarche est donc :
- Entrez vos critères de recherche sur les sites d’appartements (LeBonCoin, Seloger, PAP, immo des notaires…)
- Ratissez les agences du quartier si votre bonheur a une adresse
- Ne nourrissez pas trop d’espoir pour les annonces déjà en ligne depuis plus de 2 jours
- Envoyez des SMS aux agences plutôt que des emails : 100% de taux de lecture.
Au rythme où va le marché, il est tout à fait normal de se sentir dépassé.e et fatigué.e. Et vous avez raison, c’est tout à fait de la folie. C’est dit.
3. Mètres carrés annoncés, mètres carrés payés.
Demandez le plan de votre appartement avant la visite ou au plus tard lors de la visite, celui des DPE suffit à vous donner une idée globale mais est rarement proportionnel ou exact.
Sachez que tous les plans sont faux. Oui. C’est dur à dire comme ça de butte en blanc mais vraiment les plans ne sont jamais (ou si rarement) fait par des géomètres ou des architectes, il existe d’ailleurs un seuil de tolérance d’erreur pour les plans. Rappelons que si la surface Carrez annoncée est inférieure de 5% ou plus après un recalcul post achat, vous pouvez vous retourner contre l’acheteur et vous faire dédommager. Encore une fois, au prix du m2 parisien, ça peut valoir le coût… d’un beau canapé. 🛋
Pour rappel, une chambre réglementaire fait au moins 9m2 au sol, possède une fenêtre et le plafond se trouve au moins à 1m80 du sol (attention aux espaces mansardés). Donc, un espace de 8m2 ne peut pas être qualifié de chambre sur un plan, et de ce fait l’appartement n’est pas un T2 mais un studio mal agencé car il n’a pas été possible d’en faire une chambre. Voici un exemple de plan que nous avons retravaillé pour en faire un T3 réglementaire avec 2 vraies chambres.
Pour faire vos vérifications de métrage sur place :
- Visitez avec un mètre (de 5m de long ou plus) ou un télémètre laser.
- Regardez la cohérence entre les espaces et les fonctions des pièces. Pour comparer les pièces gardez cette suite en tête : Salon>Chambre>Cuisine>Salle de bain> Entrée >Toilettes.
- Attention les nouvelles normes pour le neuf font que les toilettes sont bien plus grands que dans les appartements dans l’ancien. Cette formule est donc un peu moins vraie.
4. Les fenêtres, les fenêtres, les fenêtres …
Une pièce 5m2 sans eau ni fenêtres à Paris c’est un placard à 50.000€ : ça fait cher le placard.
Vérifiez que les pièces de vie ne sont pas aveugles, il vous faut absolument des fenêtres dans le salon, salle à manger, chambres et cuisine. Si la cuisine est ouverte sur le salon, cela suffit pour vous apporter assez de luminosité.
🛁Bonus réjouissant si vous avez une fenêtre dans votre salle de bain ou dans vos toilettes.
5. Évitez les appartements en longueur, tous les m2 ne se valent pas
“T’as vu ce couloir magistral ?” “Wow quelle entrée !” “Génial que tu doives passer dans une chambre pour aller aux toilettes !”
Autant de phrases que vous n’entendrez jamais.
Voici un plan particulièrement contraignant par son manque de fenêtres.
- Les murs les plus longs doivent absolument comporter des fenêtres
- Réduisez au maximum les m2 de circulation au profit des pièces de vie
- Évitez au maximum les pièces en enfilade.
6. Vérifiez la salubrité de l’appartement et de l’immeuble
Humidité
L’humidité se sent dans un appartement, au sens olfactif du terme : ça sent la cave, le moisi. Touchez les murs, vérifiez s’il y a cloques dans les salles de bain ou ailleurs. Cherchez une VMC. Vous pouvez aussi chercher les déshumidificateurs si jamais vous visitez un logement habité. Plus vous êtes en étage, plus le risque d’avoir un appartement humide diminue.
État des murs
Nombreux sont les propriétaires qui veulent rafraîchir ou changer les revêtements de murs en arrivant. Vérifiez que les surfaces des murs soient bien planes, la fibre de verre est souvent dure à retirer et cache des murs avec de nombreuses aspérités. En gros ce revêtement est un peu un cache-misère, soyez vigilant.e.
État des sols
Guettez tous les trous, craquements intenses, ou affaissements des sols. Si vous avez vu How I met your mother, vous reconnaîtrez ce bon conseil de lâcher une bille pour voir si l’appartement ou la maison est droit.e. Est-ce qu’elle roule d’un bout à l’autre de la pièce ? Si oui… fuyez 😩
Sans blague, dans Paris, nombreux sont les immeubles qui s’affaissent. Ce n’est pas forcément toujours alarmant, ça fait partie de la vie de la ville, mais mieux vaut le savoir avant qu’après avoir acheté.
Qualité de l’immeuble et des parties communes
Et oui, si vous êtes amené.e à être propriétaire d’un appartement, fort à parier que vous allez rejoindre une copropriété. Vous achetez donc aussi des parts de parties communes puisque vous vous engagez à participer aux frais d’entretien. Faites la liste des services de l’immeuble (gardien, digicode, ménage des parties communes etc…) ainsi que des défauts que vous voyez (vétusté, humidité, escalier très abîmé…).
Intéressez-vous au “profil des copropriétaires” : des propriétaires habitant leurs biens sont généralement plus engagés dans la maintenance de l’immeuble que ceux qui font l’investissement locatif.
Troubles dans la cage d’escalier
Certains quartiers de Paris voient encore des cas de prostitutions et de ventes ou consommation de drogue dans les escaliers. Si c’est le cas, les voisins sont au courant ainsi que les pharmacies avoisinantes.
7. Sonnez chez vos voisins 🛎
Ils en savent bien plus sur votre appartement que vous en une petite heure de visite… Sonnez chez eux et posez vos questions, demandez aussi les raisons de la vente aux propriétaires.
Revenez à différents moments de la journée
Une terrasse de bar s’éveille sur les coups de 20h ! Passez dans le quartier à différents moments de la journée pour avoir une idée de l’animation du quartier et des potentielles nuisances sonores. Essayez de caler des visites hors des horaires de bureau pour tester l’isolation phonique de l’immeuble et entendre vos voisins.
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